„Dumme und Gescheite unterscheiden sich nur dadurch, dass der Dumme immer wieder dieselben Fehler macht und der Gescheite immer neue.“
Kurt Tucholsky
Die Steuerberatung für Immobilien, Verpachtung und Vermietung schließt viele Bereiche des deutschen Steuerrechts ein: Umsatzsteuer, Erbschaftsteuer, Schenkungsteuer, Einkommensteuer, Grunderwerbsteuer, Bauabzugssteuer, …
Immobilienkauf oder der Traum vom Eigenheim
Jeder Immobilienkauf muss gründlich überlegt werden. Der Traum von der Eigentumswohnung oder vom Eigenheim kann auch zum finanziellen Ruin werden. Abhängig von der eigenen wirtschaftlichen Situation und dem Zweck des Immobilienerwerbs gibt es viele Möglichkeiten zur Finanzierung der Immobilie, zur Ausgestaltung der Kaufverträge und zur Nutzung steuerlicher Gestaltung. Deshalb prüft unsere Steuerkanzlei vor dem Immobilienkauf Ihre wirtschaftliche Situation, Steuersparmöglichkeiten und Finanzierungsmöglichkeiten. Schauen Sie sich vor dem Kauf die Immobilie an, ziehen Sie einen Bausachverständigen hinzu bzw. kümmern Sie sich um eine professionelle Bauüberwachung beim Neubau.
Steuerunterschiede bei Renovierung und Instandhaltung der Immobilie
Das deutsche Steuerrecht macht einen Unterschied zwischen den Herstellungskosten/ Anschaffungskosten und der Instandhaltung/ Erhaltungsaufwendungen. Ausgaben zur Instandsetzung und der Erhaltung der Immobilie sind sofort vom zu versteuernden Einkommen abziehbar. Die Herstellungs- und Anschaffungskosten werden entsprechend der Afa über einen mehrjährigen Zeitraum abgeschrieben.
Die Finanzverwaltung bezieht in die Herstellungs- und Anschaffungskosten auch die notwendigen Reparaturen an der Immobilie und an festverbauten Einrichtungen wie Heizung ein, wenn diese in einem zeitlichen Zusammenhang mit dem Immobilienerwerb stehen. Auch Umbaumaßnahmen werden hinzugerechnet.
Bauabzugsteuer betrifft auch Vermieter, Ärzte und Zahnärzte
Auch Vermieter sind von der Bauabzugsteuer betroffen, selbst wenn es sich um einen privaten Vermieter handelt. Die Bauabzugssteuer in Höhe von 15 % der Bausumme wird vom Vermieter einbehalten und direkt an das Finanzamt des Bauunternehmers abgeführt. Der Vermieter ist für fristgerechte Anmeldung beim Finanzamt verantwortlich. Für selbstgenutzten Wohnraum und für unentgeltlich überlassene Immobilien entfällt die Bauabzugsteuer. Reine Wartungsarbeiten sind keine Bauleistungen und unterliegen daher nicht der Bauabzugsteuer.
Wenn Ärzte und Zahnärzte den Praxisumbau oder den Einbau von Labor- und Behandlungsräumen beauftragen, handelt es sich um Bauleistungen, für die sie die Bauabzugsteuer einbehalten und an das Finanzamt des Bauausführenden überweisen müssen. Für den Arzt als Vermieter von Wohnraum gelten die gleichen Regeln für andere Vermieter.
Die Bauabzugsteuer wird nicht geleistet, wenn der Ausführende der Bauleistungen eine gültige Freistellungsbescheinigung vorlegt. Werden nicht mehr als zwei Wohnungen vermietet, dann wird ebenfalls keine Bauabzugsteuer gezahlt. Es gibt weitere gesetzliche Bagatellgrenzen, wann die Pflicht zur Abzugsteuer entfällt.
Freud oder Leid – Immobilie im Erbfall und bei Schenkung
Gerade im Erbfall oder im Falle einer Schenkung lauern steuerliche Fallstricke. In Berlin ist auf Grund der Entwicklung der Immobilienpreise in den letzten Jahren der Steuerfreibetrag im Erbfall oder bei der Schenkung schnell überschritten. Um unnötige Steuerzahlungen zu vermeiden, ist die Beratung durch einen Steuerberater und einen versierten Rechtsanwalt sehr zu empfehlen. Der Steuerberater kümmert sich um die steuerliche Ausgestaltung der Immobilienübertragung, während der Rechtsanwalt die dazu nötigen Verträge wie Erbvertrag, Testament u.a. vorbereitet.
Vermietung an nahe Angehörige
Beachten Sie bei Vermietung an nahe Angehörige auf die Höhe der Mieteinnahmen. Vereinbaren Sie eine zu niedrige Miete, können Werbungskosten nur anteilig geltend gemacht werden. Um die Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung vollständig abzusetzen, muss die Miete mindestens 2/3 der ortsüblichen Miete betragen.
Für die steuerliche Anerkennung seien ein schriftlicher Mietvertrag und die regelmäßige Überweisung der Miete auf das Konto des Vermieters angeraten.
Was sind Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung?
Die Werbungskosten werden den Mieteinnahmen gegengerechnet und wirken sich somit steuersenkend aus. Abziehbare Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung:
- Schuldzinsen
- Kreditnebenkosten
- Modernisierungskosten
- Versicherungen
- Grundsteuer
- Abschreibungen der Immobilie gemäß AfA
- Maklergebühren
- Mitgliedsbeiträge für Vermieterorganisationen
- Energiepasskosten
- Fahrtkosten
- Renovierungskosten
- Reparaturkosten
- …
Leistungen zur Steuerberatung zu Immobilienkauf, Immobilienverkauf, Vermietung und Verpachtung:
- Beratung zur Umsatzsteuer bei Vermietung, Verpachtung, Renovierung, Umbau
- Steuerberatung bei Immobilienkauf und Immobilienverkauf
- Erbschaftsteuerberatung für Immobilienbesitzer
- Vermietung an nahe Angehörige
- Ermittlung der Anschaffungskosten bzw. Herstellungskosten der Immobilie
- Rentabilitätsberechnung und Liquiditätsplanung
- Beratung zur Umsatzsteuer für Vermieter und Immobilienkäufer
- vorweggenommene Erbfolge und Nießbrauchsrecht
- korrekte Erfassung der Betriebskosten